SERVIÇOS
Perícias Judiciais
Perícias Judiciais em Avaliações Imobiliárias
A Geotecnologia nos auxilia no mapeamento de edificações existentes e assentadas sobre dado imóvel, permitindo o cálculo de suas áreas para posterior cadastramento “in loco” dessas edificações, apuração de seus respectivos padrões construtivos e estados de conservação, para sua avaliação propriamente dita. No caso de imóveis rurais, são identificadas as áreas de pastagem, de preservação permanente, eventuais práticas agropastoris com valor econômico para composição do valor total de mercado do imóvel apreciado.
Perícias Judiciais em Ações Revisionais e Renovatórias de Locação
Ações Revisionais e Renovatórias exigem elaboração de perícias para cômputo do justo valor locativo de mercado de um dado imóvel. Pesquisas atualizadas, com base na situação do mercado, exigem investigações detalhadas e minuciosas sobre os contratos e faturamento (no caso de comércio). A escolha correta das amostras, com base em sua localização, tipo de uso e demais características, merecem um olhar especializado.
Elaboramos laudos de avaliação de valor locativo, também fora da esfera JUDICIAL, com o intuito de conciliar interesses de locatários e locadores. O baixo faturamento da indústria, comércio e serviços em momentos de crise, tem levado proprietários e inquilinos a reverem os valores locativos, a fim de se evitar um prejuízo ainda maior pela falência de uma empresa e a desocupação do imóvel.
Esses laudos são de especial interesse para lojistas em shopping centers, tendo em vista a queda do faturamento do comércio, podendo fundamentar acordo ou processo judicial de Ações Revisionais.
Perícias Judiciais em Ações de Desapropriação ou Instituição de Servidão de Passagem
A geotecnologia e seus recursos são grandes aliados para localizar de forma ágil, os imóveis atingidos por uma desapropriação ou instituição de servidão, com base nas informações de seu registro imobiliário e/ou plantas e levantamentos planimétricos e cadastrais do local, sobrepostas às imagens de satélite de diferentes datas e cartografias preexistentes. Em seguida, podemos conferir as áreas descritas através dos respectivos Decretos, verificando eventuais erros técnicos e discrepâncias de áreas. Definimos também, a localização exata do imóvel afetado e das áreas desapropriandas/ serviendas, permitindo aferir o impacto sobre a possibilidade do uso efetivo e potencial do imóvel, eventuais prejuízos e desvalorizações às suas áreas remanescentes.
Perícias Judiciais em Ação de Usucapião
O uso da geotecnologia nas perícias de Usucapião de áreas rurais e urbanas, nos permite avaliar de forma rápida e precisa a antiguidade da posse e suas características, através da análise de aerofotos e imagens de satélite de diferentes datas. Para imóveis rurais, a posse normalmente é exercida através do plantio de árvores, pomares, hortas, criação de animais de grande porte e existência de edificações que são visíveis nas imagens de satélite, tornando-se possível também identificar a data ou o período em que essas posses tiveram início. Em ambos os casos (áreas urbanas ou rurais), identificamos com mais facilidade se a área pretendida ao usucapião se sobrepõe ou avança sobre propriedades de domínio público ou de particulares.
Perícias Judiciais em Ação de Retificação de Área
O uso da geotecnologia para retificação de registro imobiliário de áreas urbanas e rurais, nos permite confrontar a área pretendida à retificação, com a área titulada, caracterizando eventuais áreas como maiores ou menores. Permite também, validar, se a retificação é “intramuros”, sem avançar sobre áreas de domínio público ou particular. Torna-se possível também, a conferência do levantamento planimétrico ofertado pelas partes e a eventual necessidade de correção para elaboração de planta e memorial descritivo afinados com a legislação de registros públicos.
Perícias em Ação de Reintegração de Posse e Ação Reivindicatória
A Geotecnologia nos permite a ágil identificação do perímetro dos imóveis envolvidos na demanda, tipo de posse exercida e sua antiguidade, através de imagens de satélite, plantas e cartografias preexistentes. Alguns invasores de áreas/imóveis públicos ou particulares exercem suas posses através de plantios, criação de animais e/ou construção de moradias. Além da visualização dos atos possessórios, através da análise de imagens de satélite de diferentes datas, torna-se possível também, estimar a data de início da posse constatando a veracidade ou não das informações trazidas aos Autos pelas partes litigantes. Nossas soluções já subsidiaram, com sucesso, muitas decisões judiciais em complexas demandas possessórias.
Perícias Judiciais em Ações de natureza Ambiental
A Geotecnologia nos permite a identificação precisa e rápida do tipo de uso praticado em um dado imóvel e se este fere as legislações de uso do solo e ambientais pertinentes. Através de imagens de satélite e de cartas topográficas oficiais, podemos mapear áreas de mata nativa, cursos d’água, nascentes e suas respectivas áreas de preservação permanente. Com metodologia adequada, também mapeamos áreas de topo de morro e declividades de encostas. A partir da consulta de imagens de satélite de diferentes datas, podemos também verificar os responsáveis por eventuais danos ambientais e os respectivos períodos de ocorrência.
Perícias Judiciais em Ações Urbanísticas
A Geotecnologia nos auxilia também, nas demandas urbanísticas, confrontando projetos de edificações novos ou preexistentes para aferir se o empreendimento fere ou não as legislações pertinentes. Com a análise de imagens de satélite, cartas topográficas e mapas de leis urbanísticas e ambientais, promovemos resultados que subsidiem decisões judiciais. Auxilia também nas análises de impacto no trânsito e de vizinhança de novos empreendimentos.
Perícias e Pareceres Técnicos para Particulares
Este serviço prestado para particulares segue a mesma tipologia das perícias judiciais, porém a antecipação da prova pelo particular visa à garantia da defesa de seus argumentos técnicos, seja para regularização imobiliária, licenciamento ambiental, comprovação de danos e vícios construtivos ou questões que visem, em última instância, também uma demanda judicial.
Avaliações Imobiliárias e Patrimoniais
A vida útil e o desempenho das edificações (uso e manutenção adequados) têm sido considerados indicadores da saúde patrimonial de uma empresa e são exigidos para compor uma garantia patrimonial imobiliária.
Assim, além das avaliações patrimoniais imobiliárias convencionais, elaboramos as avaliações de vida útil e desempenho visando atender as atuais normas e exigências legais para cada caso específico.
Vistoria e Inspeção Predial em Edificações e Novos Empreendimentos
Garantia Pré e Pós-Construção
Elaboração de medidas de segurança adequadas, atendendo os ditames técnicos e legais relacionados ao Direito de Vizinhança e Direito de Construir, durante a construção de novos empreendimentos e edifícios, tendo em vista a real possibilidade da ocorrência de problemas e litígios entre o construtor e seus vizinhos, em decorrência da obra nova.
Elaboramos PARECERES TÉCNICOS mencionando as medidas adotadas pelo construtor, com fotografias e indicação das Normas Técnicas correspondentes.
Pré-construção – Laudos de Vizinhança
Com o Laudo de Produção Antecipada de Provas – Laudo de Vizinhança, efetuamos o registro da nova obra, validando as condições das edificações confrontantes, através de fotografias produzidas antes do início da obra nova. Esse laudo retrata as reais condições de cada edificação lindeira, de acordo com seu padrão construtivo, idade efetiva da edificação, estado de conservação e eventual existência de anomalias construtivas, tais como: recalques, trincas, infiltrações etc. Esse documento é assinado pelos confrontantes, testemunhas e registrado em Cartório. Torna-se uma medida PREVENTIVA necessária, para se evitar ou se precaver, em demandas com os confrontantes da obra nova.
Pós-construção
O Código de Defesa do Consumidor define o prazo de garantia de uma edificação em 5 anos, contando a partir da data de sua entrega e/ou emissão do Habite-se. Para isso, oferecemos a produção de laudos periódicos de inspeção predial, realizados uma vez a cada ano, ao longo de cinco anos, estendendo-se em caso de necessidade específica. O laudo elaborado contém relatório fotográfico completo das partes comuns e privativas (caso seja necessário), demonstrando o estado de conservação e manutenção do edifício, bem como identifica o surgimento de alguma anomalia ou defeito construtivo para que o mesmo seja reparado.
As plantas finais são documentos de suma importância para construtoras, incorporadoras e consumidores, pois, muitas vezes o projeto arquitetônico e suas instalações sofrem alterações no decorrer da obra. Juntamente com as plantas finais, denominadas de “as built”, são produzidos os Manuais do Proprietário e do Síndico, contendo a especificação técnica de todos os materiais empregados na obra, sua forma de manutenção, conservação e vida útil.
Orientamos Construtoras e Condomínios na produção das peças técnicas e laudos necessários para balizar possível demanda sobre vícios e problemas construtivos ou de manutenção.
Projetos Ambientais e Urbanos
Elaboramos análises ambientais e geográficas para sua empresa, indústria ou novos empreendimentos com o objetivo de desenvolver projetos para loteamentos, parques e afins. Os novos empreendimentos localizados em áreas rurais ou urbanas exigem profundo conhecimento das variáveis ambientais e geográficas existentes, tais como: cobertura vegetal, áreas de preservação ambiental e de preservação permanente, topografia, acessos viários oficiais e particulares e distâncias de pontos de referência.
O diagnóstico é realizado através do conhecimento dessas variáveis de forma ágil, a partir de fotografias aéreas, imagens de satélite e cartografias preexistentes e oficiais, como é o caso da Carta Topográfica do Instituto Geográfico e Cartográfico do Estado de São Paulo, possibilitando assim, a concepção do projeto mais adequado para o local.
A topografia do terreno pode ser construída digitalmente com visualização em três dimensões facilitando a concepção de projetos urbanísticos, terraplanagem, infraestrutura ou para estimativa de custos. Dessa forma, projetos e pré-projetos de loteamentos podem ser criados de maneira mais precisa e com menores custos, a partir do conhecimento das variáveis ambientais e geográficas.
Consultoria Imobiliária
Com o aquecimento do mercado imobiliário, cresce o número de investidores e de investimentos a serem alocados em novos empreendimentos e oportunidades em desenvolvimento de negócios.
A identificação de áreas (imóveis urbanos e rurais) para novas incorporações, requer agilidade, compreensão de eventuais ônus ambientais, trâmites administrativos e judiciais para sua adequada regularização imobiliária e licenciamento ambiental, etapas essas, que têm relação direta com o valor de mercado para negociação. A conferência e cálculo da área quadrada efetiva do imóvel antes da negociação mostra-se essencial, tendo em vista que na maioria das vezes a documentação antiga e precária define uma área imprecisa, muitas vezes a maior ou a menor do que sua área efetiva.
O uso de ferramentas de geotecnologia e expertise técnica e jurídica em análises ambientais, avaliação imobiliária e regularização, garante segurança e agilidade para empresas e particulares que visem concretizar um negócio ou a prospecção imobiliária.
Consultoria para Prefeituras Municipais
Consultoria para implantação de Sistemas de Informação Geográfica que visem à elaboração de mapeamentos previstos pela Lei Federal 10.257/2.001 - Estatuto das Cidades, através dos Planos Diretores Municipais, bem como, subsídios às praticas de Planejamento Participativo, Cadastro Técnico Multifinalitário e E-government.
Mapeamentos Ambientais e Elaboração de CAR
A fim de atender a Lei Federal nº 12.651/12 – que dispõe sobre o novo Código Florestal, a partir do mesmo ano, foi criado o CAR – Cadastro Ambiental Rural, que consiste em um instrumento para regularização ambiental dos imóveis rurais. O CAR possibilita ao Governo Federal e Estadual compor uma base de dados para controle, monitoramento, planejamento ambiental e econômico e combate ao desmatamento.
O CAR é obrigatório a todo imóvel rural e é realizado por um sistema eletrônico de cadastro georreferenciado de imóveis rurais, disponibilizado pelo Governo Federal ou Estadual.
Nosso trabalho consiste em mapear as Áreas de Preservação Permanente – APPs, as Reservas Legais, as áreas de uso consolidado, além de hidrografia e dos remanescentes de vegetação nativa, localizados no interior do imóvel apreciado.
A caracterização do imóvel é feita com base em sua cartografia oficial e imagens de satélite de alta resolução, que são integradas às informações obtidas em vistoria no imóvel rural, possibilitando assim, a assertividade no cadastro das informações.
Com o uso das ferramentas de Geotecnologia, torna-se possível integrar todas as informações e características do imóvel rural de forma georreferenciada e cadastrá-las com precisão e agilidade no sistema “on-line” disponibilizado pelo Governo Federal ou Estadual.
Georreferenciamento de Imóveis Rurais
O Georreferenciamento de imóvel rural consiste na definição correta do seu perímetro à área, através dos métodos definidos pelo INCRA – Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária, através da Lei Federal 10.267/01. O INCRA determina que o georreferenciamento dos imóveis rurais sejam executados, conforme sua Norma Técnica para Georreferenciamento de Imóveis Rurais (3ª Edição, 2.013), que impõe a obrigatoriedade de descrever seus limites e confrontações, através de memorial descritivo e levantamento planimétrico elaborado por profissional habilitado.
Os trabalhos consistem na obtenção em campo de pontos georreferenciados obtidos por GPS de alta precisão geodésica e Estação Total, que definam o perímetro do imóvel rural.
O levantamento total do perimétrico do imóvel é realizado conforme a Norma Técnica de Georreferenciamento de Imóveis Rurais do INCRA.
A partir do ano de 2001, nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento ou autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, é obrigatório o GEORREFERENCIAMENTO, a fim de se possibilitar sua regularização junto ao INCRA e ao Cartório de Registro Imobiliário local.
Além de contarmos com equipe altamente capacitada para executar os trabalhos de campo, apresentamos um relatório com a definição do imóvel sobre imagem de satélite de alta resolução e demais elementos necessários para o objeto proposto: Regularização, Usucapião etc.
